Dự án Khu đô thị TNR Stars Thái Hòa chưa được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền

Báo cáo kiểm tra năm 2023 của Sở Xây dựng nói gì?

Đầu tháng 7/2026, Sở Xây dựng được UBND tỉnh giao nhiệm vụ xử lý đơn của công dân và kiểm tra, xác minh thông tin dư luận liên quan đến phản ánh, kiến nghị của một số khách hàng dự án Khu đô thị TNR Stars Thái Hòa. Đến ngày 10/7/2026, Sở Xây dựng có Báo cáo số 5883/SXD-QLN xử lý đơn và dư luận liên quan đến các dự án Khu đô thị Long Sơn 1, Khu đô thị Long Sơn 2, Khu đô thị Long Sơn 4 (thuộc dự án Khu đô thị TNR Stars Thái Hòa - PV) tại phường Thái Hòa, gửi UBND tỉnh.

Các khu đô thị Long Sơn 1, Long Sơn 2, Long Sơn 3, Dự án Khu đô thị TNR Stars Thái Hòa nhìn từ flycam. Ảnh: Võ Thanh Hải

Theo Sở Xây dựng, các dự án này có quỹ đất do Nhà nước thanh toán cho Công ty CP Tập đoàn Cienco4, là nhà đầu tư thực hiện Dự án đầu tư xây dựng Cầu Hiếu 2 và đường hai đầu cầu, TX. Thái Hòa (cũ) theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT). Năm 2020 và năm 2023, cả 3 dự án được UBND tỉnh cho phép chuyển nhượng từ Công ty CP Tập đoàn Cienco4 sang Công ty CP Đầu tư phát triển bất động sản Thành Vinh.

Dự án Khu đô thị Long Sơn 1 có tổng diện tích đất 119.797,4m2, trong đó có 58.218,9m2 đất xây dựng nhà ở thấp tầng (395 lô); chủ đầu tư đã hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; hoàn thành thi công phần thô, hoàn thiện mặt ngoài 59 nhà ở tiếp giáp với đường trục chính đô thị; chưa xây dựng trung tâm thương mại cao 15 tầng. Dự án Khu đô thị Long Sơn 2, có tổng diện tích 23.821,05m2, trong đó có 15.022m2 đất xây dựng nhà ở thấp tầng (110 lô); chủ đầu tư đã hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; đã hoàn thành thi công phần thô, hoàn thiện mặt ngoài 36 nhà ở tiếp giáp với đường trục chính đô thị. Dự án Khu đô thị Long Sơn 4 có tổng diện tích 53.714,5m2, trong đó có 27.421,0m2 đất xây dựng nhà ở thấp tầng (190 lô); chủ đầu tư đã hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; đã hoàn thành thi công phần thô, hoàn thiện mặt ngoài 72 nhà ở tiếp giáp với đường trục chính đô thị.

Ba dự án có tổng số 695 lô đất xây dựng nhà ở thấp tầng; chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ đối với Nhà nước về tiền sử dụng đất; được Sở Tài nguyên và Môi trường (cũ) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty CP Đầu tư phát triển bất động sản Thành Vinh.

Khu đô thị Long Sơn 1, Dự án Khu đô thị TNR Stars Thái Hòa. Ảnh: Võ Thanh Hải

Vào năm 2023, tại dự án Khu đô thị Long Sơn 1 có kiến nghị giải quyết quyền lợi cho các hộ gia đình đã nộp tiền mua đất. Kiến nghị sau đó được Chủ tịch UBND tỉnh xem xét giải quyết tại phiên tiếp công dân thường kỳ tháng 11/2023. Sau phiên tiếp công dân, Chủ tịch UBND tỉnh kết luận: “Những kiến nghị của công dân là thỏa thuận dân sự giữa công dân và chủ đầu tư. Do đó, đề nghị các công dân phối hợp với Công ty CP Đầu tư phát triển bất động sản Thành Vinh để giải quyết theo quy định; trường hợp không thống nhất thì công dân có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân các cấp để được giải quyết theo quy định pháp luật". Và để xử lý những vấn đề liên quan đến thủ tục pháp lý của dự án, đảm bảo quyền lợi của công dân và chủ đầu tư, Chủ tịch UBND tỉnh đã chỉ đạo Sở Xây dựng khẩn trương rà soát, kiểm tra hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại dự án Khu đô thị Long Sơn 1 để tham mưu UBND tỉnh giải quyết theo quy định pháp luật.

Sau khi thực hiện kiểm tra theo chỉ đạo của UBND tỉnh, Sở Xây dựng có Công văn số 366/SXD-ĐKT.TTr kết luận việc chấp hành các quy định của pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản, thực hiện xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại dự án Khu đô thị Long Sơn 1.

Theo đó, tất cả 395 lô đất ở tại dự án Khu đô thị Long Sơn 1 đều đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư. Dự án có 52 nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng phần thô, hoàn thiện mặt ngoài, đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở gắn liền với đất theo quy định. Đối với các nhà ở hình thành trong tương lai trên 343 thửa đất còn lại, Sở Xây dựng chưa có văn bản thông báo dự án đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai và chủ đầu tư chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng. Dự án chưa đủ điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở. Mặt khác, chủ đầu tư đăng tải các thông tin về dự án tại Trang thông tin điện tử của mình mang tính hình thức, chưa cụ thể.

Từ kết luận trên, Sở Xây dựng kiến nghị: Công ty CP Đầu tư và phát triển bất động sản Thành Vinh chấp hành nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản,... Chịu trách nhiệm trước pháp luật về những vi phạm, sai phạm (nếu có) trong quá trình thực hiện dự án.

Bản đăng ký nhu cầu; Thông báo ký hợp đồng và phiếu hẹn trả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Mai Thị Lan, khách hàng dự án Khu đô thị TNR Stars Thái Hòa . Ảnh: Nhật Lân

Tập trung nguồn lực, khẩn trương triển khai các hạng mục còn lại để hoàn thành dự án theo đúng quy định và tiến độ. Chưa được bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa hoàn thành các hồ sơ thủ tục và khi chưa được Sở Xây dựng thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán.

Chưa được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở khi chưa đủ điều kiện và chưa được UBND tỉnh quyết định cho phép. Thực hiện công khai đầy đủ, đúng quy định các thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh của dự án theo quy định...

Tái khẳng định dự án chưa được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tại Báo cáo số 5883/SXD-QLN ngày 10/7/2026, Sở Xây dựng báo cáo UBND tỉnh kết quả buổi làm việc ngày 7/7/2026 của Thường trực Đảng ủy phường Thái Hòa về hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản tại Khu đô thị TNR Thái Hòa và xem xét các ý kiến phản ánh của người dân, khách hàng tại dự án (nội dung này đã được Báo và phát thanh, truyền hình Nghệ An ngày 22/7/2026 thông tin tại bài viết “Cần làm rõ vi phạm tại Dự án Khu đô thị TNR Thái Hòa”).

Đồng thời, đánh giá về tình hình thực hiện đầu tư xây dựng tại các dự án của chủ đầu tư, mà theo đó, chủ đầu tư dự án chưa xây dựng trung tâm thương mại cao 15 tầng (thuộc Dự án Long Sơn 1); chưa xây dựng nhà ở trên 528 lô đất tiếp giáp với các trục đường phía trong của các dự án.

Đại diện những khách hàng Dự án Khu đô thị TNR Stars Thái Hòa trao đổi với PV Báo và phát thanh, truyền hình Nghệ An tại khu vực dự án. Ảnh: Võ Thanh Hải

Theo Sở Xây dựng, các dự án Khu đô thị Long Sơn 2, Khu đô thị Long Sơn 4, Khu đô thị Long Sơn 1 không gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý. Vì vậy, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện dự án và kinh doanh sản phẩm của dự án theo nội dung dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Đồng thời, báo cáo, hiện nay các dự án Khu đô thị Long Sơn 2, Khu đô thị Long Sơn 4, Khu đô thị Long Sơn 1 chưa được cấp có thẩm quyền quyết định cho phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo hình thức phân lô, bán nền. Mặt khác, kể từ thời điểm ngày 12/3/2026, các dự án này thuộc phường Thái Hòa là đô thị loại III, nên không đủ điều kiện để trình UBND tỉnh chấp thuận cho phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo hình thức phân lô, bán nền (theo quy định tại khoản 5, Điều 5, Luật Nhà ở năm 2023; khoản 6, Điều 31, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023).

Về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các dự án: Đối với 528 lô đất còn lại thì phải xây dựng xong phần thô nhà ở mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người dân nhận chuyển nhượng theo đúng giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã được cấp.

Vì vậy Sở Xây dựng kiến nghị: Đề nghị UBND tỉnh giao Công ty CP Đầu tư phát triển bất động sản Thành Vinh tổ chức đối thoại với người dân là khách hàng của các dự án Khu đô thị Long Sơn 2, Khu đô thị Long Sơn 4, Khu đô thị Long Sơn 1 có sự tham gia của cấp ủy, chính quyền, các tổ chức chính trị xã hội phường Thái Hòa, nhằm tìm được sự thống nhất về phương án giải quyết giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Khẩn trương triển khai đầu tư xây dựng tất cả các hạng mục công trình dự án theo đúng giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, quy hoạch chi tiết đã được UBND tỉnh Nghệ An phê duyệt và thiết kế cơ sở đã được Sở Xây dựng Nghệ An thẩm định.

Dự án Khu đô thị Long Sơn 4. Ảnh: Võ Thanh Hải

Đối với các nội dung khác về thoả thuận dân sự giữa công dân và chủ đầu tư thông qua hợp đồng dân sự, đề nghị các công dân phối hợp với Công ty CP Đầu tư phát triển bất động sản Thành Vinh để giải quyết theo quy định. Trường hợp không thống nhất thì công dân có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân các cấp để được giải quyết theo quy định pháp luật (nội dung đã được Chủ tịch UBND tỉnh kết luận tại phiên tiếp công dân định kỳ tháng 11/2023).

Mặt khác, vì Bộ Xây dựng đang xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Sở Xây dựng đề nghị UBND tỉnh giao Sở có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định về phân lô, bán nền nhằm giải quyết kiến nghị của Công ty CP Đầu tư phát triển bất động sản Thành Vinh về thực hiện phân lô, bán nền tại các dự án Khu đô thị Long Sơn 2, Khu đô thị Long Sơn 4, Khu đô thị Long Sơn 1.