Cảnh báo tình trạng ồ ạt phân lô, tách thửa đất nông thôn

Ghi nhận tại địa bàn huyện Nghĩa Đàn cũ tình trạng phân lô, tách thửa đất đang diễn ra rầm rộ. Trên các trang mạng xã hội, không khó để bắt gặp những lời quảng cáo “đất nền giá rẻ”, “đầu tư sinh lời cao”, “pháp lý đầy đủ”, thu hút sự quan tâm của không ít người dân và nhà đầu tư.

Tại xã Nghĩa Thọ, nhiều khu đất có diện tích lớn của người dân đã nhanh chóng được thu gom, sau đó tiến hành tách thành hàng chục lô nhỏ để bán nền. Có mặt tại xóm Thanh Hoa, phóng viên ghi nhận một khu đất rộng hơn 10.000 m² đã được san gạt mặt bằng, chia thành 22 lô đất, mỗi lô có chiều rộng từ 7- 8 m, chiều sâu khoảng 25 m.

Đáng chú ý, toàn bộ khu phân lô này chỉ có duy nhất một con đường bê tông dẫn vào, là đường ngõ cụt, không có hệ thống thoát nước, kênh mương hay hạ tầng kỹ thuật đồng bộ. Các lô đất tại đây vẫn được rao bán với mức giá bình quân khoảng 220 triệu đồng/lô. 

Hàng chục lô đất được tách thửa đang chờ để bán ra thị trường ở xóm Thanh Hoa, xã Nghĩa Thọ. Ảnh: Văn Trường

Theo tìm hiểu, khu đất ban đầu thuộc quyền sử dụng của một số hộ dân địa phương, sau đó được bán lại cho các nhà đầu tư. Sau khi hoàn tất thủ tục tách thửa, các nhà đầu tư tiến hành san gạt, làm đường bê tông nội bộ rồi tung ra thị trường.

Anh Nguyễn Văn T. (trú phường Thái Hòa) cho biết, dù giá đất phân lô tại các khu vực này tương đối “mềm” so với mặt bằng chung, song anh vẫn tỏ ra dè dặt. “Đất thì bằng phẳng, giá rẻ, nhưng đường ngõ cụt, hạ tầng không có, không đồng bộ. Nếu mua đầu tư thì sau này rất khó bán lại”, anh T. chia sẻ.

Thực tế cho thấy, không ít người tại huyện Nghĩa Đàn cũ mua đất vào thời điểm “sốt nóng” nay đang rơi vào cảnh chôn vốn. Nhiều khu đất sau khi phân lô xong bị bỏ hoang, cỏ mọc um tùm, không người xây dựng, không người sinh sống. Những người mua sau đó muốn bán lại để “thoát hàng” phải chấp nhận cắt lỗ, hạ giá thấp hơn so với thời điểm mua nhưng vẫn khó tìm được khách có nhu cầu thực sự.

Trao đổi với phóng viên, bà Nguyễn Thị Nga – Trưởng phòng Kinh tế xã Nghĩa Thọ cho biết, trên địa bàn xã hiện có khá nhiều khu vực thực hiện việc tách thửa, phân lô bán nền. Trong đó, có ít nhất hai điểm tách thửa với quy mô lớn, từ 20 lô đất trở lên, nằm tại xóm Thanh Hoa và xóm Đông Hội. 

Đất tách thửa phân lô chưa có hạ tầng điện, nước. Ảnh: Văn Trường

Theo bà Nga, việc tách thửa cho con cái trong gia đình với quy mô 2-3 lô là hợp lý và phù hợp với nhu cầu thực tế. Tuy nhiên, thời gian qua, một số nhà đầu tư đã lợi dụng kẽ hở trong quy định để “biến tướng”, tách một thửa đất lớn thành hàng chục, thậm chí có nơi lên tới 40 - 50 thửa đất nhằm mục đích kinh doanh.

“Việc tách thửa tràn lan về lâu dài sẽ để lại nhiều hệ lụy cho công tác quy hoạch. Các thửa đất ở riêng lẻ hình thành dày đặc, tạo nên các khu dân cư tập trung mới, vượt ngoài quy hoạch ban đầu, gây áp lực lớn lên hạ tầng kỹ thuật và xã hội”, bà Nga nhấn mạnh.

Cũng theo lãnh đạo xã Nghĩa Thọ, công tác quản lý đất đai ở địa phương đang gặp nhiều khó khăn do quy định hiện hành chưa bắt buộc phải lấy ý kiến của chính quyền cấp xã khi phê duyệt hồ sơ tách thửa. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện, trong khi chính quyền cơ sở không được thông báo đầy đủ, dẫn đến tình trạng “xã không biết, không quản lý được từ đầu”.

Tại xã Nghĩa Lâm, ông Nguyễn Hùng Cường - Chủ tịch UBND xã cho biết, trước thời điểm sáp nhập đơn vị hành chính, trên địa bàn đã xuất hiện một số khu vực phân lô, tách thửa. Hiện nay, quỹ đất dân cư của xã còn khá nhiều nên nguy cơ các nhà đầu tư tiếp tục về thu mua, phân lô là rất lớn.

Không chỉ tại các xã Nghĩa Thọ, Nghĩa Lâm tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan cũng đang diễn ra tại nhiều địa phương khác trên địa bàn Nghệ An.

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực quản lý đất đai, việc ồ ạt phân lô, tách thửa không chỉ phá vỡ quy hoạch sử dụng đất mà còn gây ra hàng loạt hệ lụy về lâu dài. Phần lớn các khu đất sau khi tách thửa chưa được đầu tư đầy đủ hạ tầng kỹ thuật như hệ thống thoát nước, điện sinh hoạt, phòng cháy chữa cháy, xử lý rác thải.

Nhiều con đường nội bộ chỉ được làm tạm bằng bê tông mỏng, không có hệ thống thoát nước, không có đơn vị giám sát chất lượng. Khi người dân về sinh sống, nguy cơ ngập úng, xuống cấp hạ tầng là rất lớn. 

Sơ đồ một thửa đất nông thôn trước và sau tách thửa

Cần siết chặt quản lý

Trước thực trạng trên, chính quyền cơ sở và các ngành chức năng đều cho rằng, cần sớm có giải pháp đồng bộ để kiểm soát tình trạng phân lô, bán nền tràn lan.

Theo bà Nguyễn Thị Nga - Trưởng phòng Kinh tế xã Nghĩa Thọ, chính quyền địa phương cần được tham gia ngay từ đầu trong quá trình xem xét, đánh giá điều kiện tách thửa, bởi đây là cấp nắm rõ hiện trạng đất đai, hạ tầng và quy hoạch dân cư trên địa bàn. “Phân lô, bán nền không thể chỉ đúng về giấy tờ pháp lý, mà phải đúng về bản chất sử dụng đất. Đó phải là đất ở, đã được đầu tư hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật như điện, nước, giao thông, bảo đảm khả năng kết nối và đáp ứng nhu cầu sinh hoạt lâu dài của người dân, tránh hình thành những khu dân cư thiếu điều kiện sống cơ bản”. 

Một số số vùng đất ở Nghệ An đang được nhà đầu tư san lấp để tách thửa. Ảnh: P. V

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Hùng Cường - Chủ tịch UBND xã Nghĩa Lâm cho rằng, nếu thiếu sự quản lý chặt chẽ của chính quyền địa phương, hoạt động phân lô, tách thửa rất dễ phá vỡ quy hoạch đã được phê duyệt, để lại hệ lụy lâu dài cho phát triển không gian dân cư và hạ tầng. Chính quyền cấp xã cần được trao vai trò rõ ràng trong việc giám sát, tham gia ý kiến đối với các hồ sơ tách thửa, nhất là những khu đất có quy mô lớn, nhằm kịp thời ngăn chặn tình trạng lợi dụng kẽ hở pháp lý để hình thành các khu dân cư tự phát, gây áp lực cho công tác quản lý và đầu tư hạ tầng về sau.

Theo ông Thái Duy Hùng – Trưởng phòng Quản lý đất đai, Sở Nông nghiệp và Môi trường Nghệ An, việc phân lô, tách thửa phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, trong đó có Quyết định số 82/2025/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nghệ An ban hành ngày 5/1/2025.

Điều 9, Quyết định số 82 quy định rõ điều kiện tách thửa, hợp thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh, yêu cầu thửa đất sau khi tách phải đảm bảo có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng, với chiều rộng tối thiểu 4 m; đồng thời đáp ứng các điều kiện khác.

Đối với thửa đất ở đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì việc tách thửa, hợp thửa đất chỉ được phép thực hiện sau khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh hoặc chấp thuận điều chỉnh quy hoạch theo quy định của pháp luật về quy hoạch, xây dựng và phải đảm bảo theo quy định. 

Máy móc san nền để tách thửa phân lô ở địa bàn Nghệ An. Ảnh: P. V

Việc siết chặt điều kiện tách thửa là yêu cầu cấp thiết nhằm lập lại trật tự trong quản lý đất đai, ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền tràn lan, bảo đảm phát triển đô thị và nông thôn theo đúng quy hoạch, bền vững và lâu dài. Các ngành chức năng cần tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm, đồng thời thẩm định chặt chẽ từng hồ sơ tách thửa, bảo đảm quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật được phê duyệt.