Cảnh báo rủi ro từ những cơn sốt đất ảo ở Nghệ An

Nhiều rủi ro

Môi giới và khách mua đất đổ về từ khắp nơi ở xã Đại Huệ. Ảnh: V.T

Thời gian gần đây, tại nhiều địa phương trên địa bàn Nghệ An, tình trạng mua bán, sang nhượng các lô đất vừa trúng đấu giá nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đang diễn ra khá phổ biến. Đáng chú ý, các giao dịch này phần lớn không thực hiện theo đúng quy định pháp luật mà thông qua giấy ủy quyền định đoạt hoặc các thỏa thuận viết tay giữa các bên, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.

Thực tế cho thấy, không ít trường hợp người trúng đấu giá chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đã nhanh chóng “sang tay” lô đất cho người khác nhằm hưởng chênh lệch. Mức chênh lệch này dao động từ hàng chục triệu đồng đến hàng trăm triệu đồng, cá biệt có trường hợp lên tới cả tỷ đồng mỗi lô. Để “hợp thức hóa” giao dịch, các bên thường thỏa thuận theo cách người trúng đấu giá nhận đủ tiền từ bên mua, sau đó lập giấy ủy quyền toàn phần, cho phép bên mua thay mặt thực hiện nghĩa vụ tài chính, đứng tên xin cấp sổ đỏ và toàn quyền định đoạt thửa đất.

Hình thức mua bán quyết định trúng đấu giá rồi ủy quyền định đoạt cho người mua làm các thủ tục sau đấu giá đang diễn ra phổ biến. Về bản chất đây là cách lách luật, đẩy phần lớn rủi ro về phía người mua. Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Đối với đất trúng đấu giá, pháp luật quy định rõ: Chỉ sau khi nộp đủ tiền và được cấp sổ đỏ thì người trúng đấu giá mới có quyền chuyển nhượng.

Khách từ khắp nơi đổ về xem đất ở xã Đại Huệ từ mấy ngày trước. Ảnh: V.T

Trong trường hợp giao dịch bị xác định là vô hiệu do chưa đủ điều kiện pháp lý, người mua có nguy cơ mất tiền, mất đất nếu bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, qua đời, mất năng lực hành vi dân sự hoặc tài sản bị kê biên để thi hành án.

Về phía người trúng đấu giá, việc hưởng tiền chênh lệch ngoài hợp đồng có thể bị xem xét dấu hiệu trốn thuế, bị xử phạt hành chính, thậm chí đối mặt với trách nhiệm hình sự trong những trường hợp nghiêm trọng.

Đáng lo ngại hơn, trong những năm gần đây, tại nhiều địa phương ở Nghệ An xuất hiện tình trạng một thửa đất bán cho nhiều người, gọi là “lướt cọc", "cọc chồng cọc”. Hiện tượng này không chỉ gây rối loạn thị trường bất động sản mà còn để lại hàng loạt hệ lụy pháp lý, đẩy người mua vào nguy cơ vòng tranh chấp. Như trường hợp chị N. (trú phường Vinh Lộc) đặt cọc 100 triệu đồng mua một lô đất tại xã Nghi Phong cũ, sau đó phát hiện người quen của mình cũng đặt cọc chính lô đất này, nên buộc phải hủy giao dịch để đòi lại tiền cọc.

Không chỉ dừng lại ở đó, nhiều nhà đầu tư còn rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi mua đất theo tin đồn quy hoạch, đặc biệt liên quan đến Dự án KCN VSIP 4. Tình trạng cọc chồng cọc dễ rơi vào cảnh thanh khoản đóng băng, áp lực tài chính gia tăng và nguy cơ vỡ cọc dây chuyền.

Cảnh báo từ những chiêu trò thổi giá của môi giới

Môi giới và khách hàng xem quy hoạch vùng đất đấu gia tại xã Quảng Châu. Ảnh: Văn Trường

Thực tế cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch, chuẩn bị triển khai các dự án hạ tầng, khu công nghiệp, khu du lịch hay đô thị mới, ngay lập tức các môi giới từ khắp nơi đổ về. Họ tận dụng triệt để tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội của nhà đầu tư để tạo ra các “cơn sóng ảo”.

Các môi giới không ngần ngại đưa ra những bản đồ quy hoạch 3D tự dựng, vẽ nên viễn cảnh hạ tầng hoành tráng, đường sá mở rộng, khu đô thị hiện đại.

Tại xã Nghi Phong (cũ), chị N được một môi giới giới thiệu mua “lô đất đẹp, cọc sớm là có lãi ngay”. Tin tưởng, chị xuống tiền đặt cọc, nhưng đến khi đi xem đất mới tá hỏa phát hiện vị trí lô đất nằm sát khu nghĩa địa. Cũng tại khu vực Nghi Phong, một lô đất được giới thiệu nằm trên “đường quy hoạch 72m”, hiện giá 41 triệu đồng/m², được khẳng định “mua sớm chắc chắn lãi gấp rưỡi, gấp đôi khi triển khai”.

Những ngày gần đây, khi thông tin Công ty TNHH VSIP Nghệ An có văn bản gửi UBND tỉnh xin khảo sát, nghiên cứu và đề xuất đầu tư Khu công nghiệp VSIP 4 xuất hiện, khu vực xã Đại Huệ lập tức trở thành “điểm nóng”, mỗi ngày thu hút hàng trăm người dân về tìm hiểu, đầu tư, mua - bán đất.

Ông Hồ Anh Tiến - Chủ tịch UBND xã Đại Huệ cho biết, đến thời điểm hiện tại, ngay cả chính quyền địa phương cũng chưa xác định được vị trí cụ thể triển khai dự án. Nhà đầu tư chưa làm việc với UBND xã, chưa có bất kỳ hoạt động khảo sát hay cắm mốc ngoài thực địa, song nhiều môi giới đã khẳng định chắc chắn khu vực này sẽ xây dựng khu công nghiệp, khiến không ít người dân và nhà đầu tư vội vàng xuống tiền mua đất.

Xã Đại Huệ phát văn bản cảnh báo về nội dung sốt đất. Ảnh: Văn Trường

Trước diễn biến phức tạp của thị trường, ngày 5/1/2026, UBND xã Đại Huệ đã phát đi thông báo cảnh báo rủi ro về hiện tượng sốt đất, khuyến nghị người dân và nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo, kiểm chứng thông tin quy hoạch tại cơ quan chức năng, chỉ thực hiện giao dịch khi pháp lý rõ ràng.

Không chỉ trên thị trường tự do, tình trạng thổi giá còn diễn ra ngay trong các cuộc đấu giá đất. Thực tế cho thấy, nhiều “cò đất” và nhóm đầu cơ thường đăng ký tham gia đấu cùng lúc nhiều lô, đẩy giá lên cao bất thường so với giá trị thực.

Đơn cử, tại một phiên đấu giá đất ở xã Quảng Châu với tổng số 81 lô, các lô đất có giá khởi điểm chỉ từ 1 - 1,5 tỷ đồng nhưng giá trúng đấu giá đã bị đẩy lên mức 3,2 - 3,8 tỷ đồng/lô. Khi danh sách trúng đấu giá được công bố, phần lớn người trúng là các môi giới. Ngay sau phiên đấu giá, hầu hết các lô đất này đã được rao bán và “sang tay” dù người trúng đấu giá chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chưa được cấp sổ đỏ. Chị Nguyễn Thị M. (trú xã Quảng Châu) cho biết: “Do đấu không trúng nên tôi phải mua lại của môi giới với giá chênh. Hiện mới chỉ đặt cọc, cũng rất lo lắng nhưng vẫn phải mua để có đất cho con làm nhà”.

Những ngày vừa qua, các môi giới và nhà đầu tư vẫn đổ về xã Đại Huệ xem đất. Ảnh: V.T

Cần tăng cường quản lý hoạt động môi giới

Nhiều chuyên gia bất động sản khẳng định, sốt đất ở Nghệ An trong thời gian qua một phần do các môi giới thổi giá.

Luật Kinh doanh bất động sản quy định cá nhân không được tự do hành nghề môi giới mà phải hoạt động trong khuôn khổ doanh nghiệp, có chứng chỉ và chịu sự quản lý của Nhà nước. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường vẫn tồn tại phổ biến tình trạng “hành nghề chui”. Nhiều môi giới không có chứng chỉ chuyên môn, thiếu kiến thức pháp lý, hoạt động tự phát, đi theo nhóm, dàn cảnh, chạy theo lợi nhuận trước mắt, sẵn sàng tung tin để dụ dỗ người mua.

Ông Nguyễn Quốc Khánh - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Nghệ An cho rằng, nguyên nhân cốt lõi khiến môi giới dễ dàng thổi giá là do thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giá đất tại nhiều địa phương chưa được công khai, minh bạch. Người dân gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn thông tin chính thống, từ đó dễ bị dẫn dắt bởi các tin đồn thất thiệt. Theo ông Khánh, giải pháp căn cơ để ổn định thị trường không chỉ là xử lý các cá nhân môi giới sai phạm, mà quan trọng hơn là các địa phương cần công khai đầy đủ, kịp thời thông tin quy hoạch, giúp người dân và nhà đầu tư có cơ sở kiểm chứng.

Bên cạnh đó, các nền tảng trang mạng đăng tin mua bán bất động sản cũng cần được đưa vào diện quản lý. Những website, tài khoản mạng xã hội đăng tải thông tin sốt đất, góp phần tạo sốt ảo, thao túng giá cũng cần xem xét. Đồng thời, Nhà nước cần tiếp tục xử lý nghiêm các nhóm đầu cơ trục lợi, làm méo mó thị trường...

Một vùng phân lô tách thửa trên địa bàn tỉnh đang được rao bán. Ảnh: V.T

Các chuyên gia khuyến cáo, người dân, đặc biệt là những người có nhu cầu chính đáng về đất ở để an cư cần hết sức tỉnh táo trước các đợt “tạo sóng” của một bộ phận môi giới bất động sản. Trước khi quyết định xuống tiền, người mua nên chủ động tìm hiểu thông tin quy hoạch tại chính quyền địa phương, không chạy theo tâm lý đám đông, để tránh rơi vào bẫy của những cơn sốt đất ảo.