Quy định mới giúp việc chuyển mục đích đất vườn sang đất ở thuận lợi hơn

Giảm nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất

Nghị quyết số 254/2025/QH với nhiều điểm mới so với Luật Đất đai hiện hành (Luật Đất đai năm 2024), trong đó có quy định giảm nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, từ năm 2026, người dân khi chuyển đất nông nghiệp, đất vườn, ao trong cùng thửa có đất ở sang đất ở chỉ phải nộp 30-50% phần chênh lệch tiền sử dụng đất, thay vì 100% như hiện nay.

Theo Nghị quyết số 254/2025/QH, đối với đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (cùng với một số trường hợp tương tự), tiền sử dụng đất được tính như sau: 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% phần chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức giao đất ở; 100% phần chênh lệch đối với diện tích vượt quá 2 lần hạn mức giao đất ở. 

Từ năm 2026, người dân chỉ phải nộp 30-50% phần chênh lệch khi chuyển đất nông nghiệp, đất vườn, ao sang đất ở. Ảnh: Thu Huyền

Đón nhận thông tin trên, ông Đặng Văn Thọ ở thôn Thuận Lợi, xã Quỳnh Phú cho biết: Cùng với thông tin việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất được phân cấp về cho cấp xã thì sắp tới làm thủ tục chuyển mục đích từ đất vườn sang đất ở cho các con sẽ được giảm xuống.

Theo ông Thọ, gia đình sở hữu hơn 950 m2 đất đã có sổ đỏ từ năm 1995, trong đó, chỉ có 200 m2 là đất ở, còn lại là đất vườn. Dù có nhu cầu tách thửa cho con cái, nhưng gia đình phải tạm dừng từ năm 2024 do quy định của Luật Đất đai 2024 yêu cầu nộp 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích - một mức phí quá cao so với khả năng tài chính. Tuy nhiên, trước thông tin về Nghị quyết mới của Quốc hội có thể giảm mức thuế này xuống còn 30%, gia đình ông dự định sẽ tiếp tục thực hiện thủ tục.

Anh Nguyễn Văn Hoàng, một người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất và cấp đổi bìa ở xã Quỳnh Phú cho hay: Gia đình sử dụng ổn định 1.300 m2 đất từ năm 1989 đến nay nhưng trong bìa đỏ được UBND huyện cấp năm 1995 chỉ ghi 760 m2, trong đó, hạn mức đất ở là 200 m2 và còn lại là đất vườn. Nhiều năm nay, gia đình muốn cấp đổi từ bìa đỏ sang bìa hồng; đồng thời, muốn chuyển mục đích đất vườn sang đất ở và đăng ký diện tích đất vào bìa cho đúng hiện trạng sử dụng.

"Nay chính quyền 2 cấp đã hoạt động ổn định và được biết quy định mới nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất từ 100% xuống còn mức 30-50% nên gia đình mong muốn được cấp có thẩm quyền xem xét cấp đổi và ghi đúng hiện trạng sử dụng để gia đình làm thủ tục tiếp theo là chuyển mục đích và tách thửa - Anh Nguyễn Văn Hoàng, xã Quỳnh Phú cho biết. 

Người dân xã Hưng Nguyên làm thủ tục hành chính đất đai. Ảnh: Nguyễn Hải

Chia sẻ với P.V, đại diện Đoàn Luật sư Nghệ An phân tích: Mức điều chỉnh giảm nghĩa vụ tài chính trên khi chuyển mục đích sử dụng đất là kịp thời và hợp lý. Nếu nghĩa vụ tài chính vừa phải thì người dân sẽ làm thủ tục chuyển đổi mục đích để tách thửa cho con cái hoặc chuyển nhượng để làm nhà. Ngược lại, nếu mức thuế chuyển mục đích quá cao thì người dân sẽ lách luật, làm chui khi chuyển mục đích sử dụng đất (làm nhà) hoặc chuyển nhượng. Theo Bộ Luật dân sự, các giao dịch dân sự, trong đó, hợp đồng mua bán đất chỉ cần công chứng và nếu người dân không làm thủ tục sang tên thì vừa thất thu ngân sách và nguy cơ tranh chấp về sau.

Người dân mong chờ quy định hướng dẫn 
 
Ngoài các trường hợp trên, qua trao đổi với Văn phòng Đăng ký QSD đất tỉnh, chúng tôi được biết còn rất nhiều người dân ở các xã đều có nhu cầu chuyển mục đích sang đất ở để tách thửa cho con. Tuy nhiên, người dân băn khoăn về cách tính thuế mới.

Chị Bùi Thị Thương (xã Đại Đồng) cho biết, người dân địa phương rất phấn khởi trước thông tin Quốc hội thông qua Nghị quyết mới, cho phép giảm mức nộp tiền sử dụng đất xuống còn 30-50% phần chênh lệch khi chuyển đổi đất nông nghiệp, đất vườn ao liền kề sang đất ở từ năm 2026. Tuy nhiên, do còn những cách hiểu chưa đồng nhất trong khi nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại nông thôn đang rất lớn, chị Thương mong muốn các cơ quan chức năng sớm có hướng dẫn chi tiết để người dân nắm rõ và thực hiện đúng quy định.

Trao đổi với chúng tôi, đại diện Cơ quan Thuế tỉnh Nghệ An cũng cho biết: Nghị quyết vừa mới được Quốc hội thông qua và Cơ quan Thuế tỉnh đang chờ quy định chi tiết để triển khai áp dụng.

Nghị quyết mới chỉ là quy định mang tính nguyên tắc, định hình khung còn để áp dụng vào thực tiễn thì phải chờ Nghị định hướng dẫn chi tiết của Chính phủ chi tiết mới áp dụng được. Hiện mới chỉ có quy định về lập kế hoạch sử dụng đất cho các địa phương có hiệu lực (từ 11/12/2025) còn các quy định khác đến 01/1/2026 mới áp dụng.

Tuy nhiên, nghĩa vụ tài chính cao hay thấp khi chuyển mục đích sử dụng đất đó là do thửa đất có trong hạn mức và thời điểm xác lập quyền sử dụng đất. Ông Nguyễn Công Thành - Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh cho hay: Tuỳ theo thời điểm và địa bàn mà Luật Đất đai quy định về hạn mức đất ở khác nhau. Tại Nghệ An, theo Quyết định số 82/2025/QĐ-UB ngày 05/11/2025 về các loại giấy tờ và hạn mức đất ở hạn mức đất ở thì tối thiểu ở đô thị là 50 m2 đến tối đa vùng khác lớn hơn và tối đa là 400 m2/thửa. Hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất ở sử dụng trước ngày 18/12/1980 và từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 được áp dụng theo khoản 5, điều 141 Luật Đất đai năm 2024. 

Người dân xã Hưng Nguyên làm thủ tục hành chính đất đai. Ảnh: Nguyễn Hải

Tại phiên thẩm định Bảng giá đất mới của Ban Kinh tế và Ngân sách trước khi trình kỳ họp HĐND tỉnh tháng 12/2025, ông Nguyễn Duy Nhật - Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường chia sẻ: Quy định trên của Nghị quyết đã chính thức tháo gỡ nút thắt của Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 101/2024/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.

Một lãnh đạo Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh chia sẻ: Nghị quyết 254/2025/QH được ban hành, trong đó, giảm nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất góp phần khắc phục vướng mắc trong thu hồi, giải phóng mặt bằng. Theo Luật Đất đai năm 2024, Bảng giá đất ở được xây dựng, cập nhật giá thị trường nên tăng cao trong khi giá đất vườn, đất nông nghiệp vẫn giữ nguyên. Không những thế, theo quy định đất vườn khi bị thu hồi thì chỉ được đền bù bằng với giá đất nông nghiệp là 50 ngàn đến 250 ngàn đồng/m2 nên trong thực tế khó thuyết phục người dân để thu hồi, bàn giao đất cho các dự án. Nghị quyết này ra đời và có hiệu lực, người dân có thể làm thủ tục chuyển mục đích từ đất vườn, ao và đất nông nghiệp sang đất ở; sau đó nếu Nhà nước thu hồi thì đền bù theo giá đất ở sẽ có lợi hơn.

Việc giảm 70% tiền chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở được xem là giải pháp hỗ trợ tài chính đắc lực, giúp các hộ gia đình dễ dàng hiện thực hóa việc tách thửa và xây dựng nhà ở. Hiện tại, các bên liên quan đang trông đợi văn bản hướng dẫn chi tiết để thống nhất triển khai thực hiện.