Cẩn trọng với đất “dính” quy hoạch ở xã Nghi Phong (cũ)

Mua đất rồi mới biết… "dính" quy hoạch 

Lô đất trị giá 1,7 tỷ đồng tại xã Nghi Phong (cũ) của chị T ở phường Thành Vinh bị "dính" quy hoạch, môi giới vừa xin trả lại tiền cọc. Ảnh: Văn Trường

Theo ghi nhận, dọc các tuyến đường như Phúc Thọ - chợ Sơn, đường nối từ xã Nghi Xuân (cũ) xuống Nghi Phong, nay là phường Vinh Lộc, hàng loạt thửa đất được phân lô, tách thửa san sát nhau. Biển rao bán đất xuất hiện dày đặc, kèm theo những lời giới thiệu hấp dẫn như “đất đẹp”, “giá tốt”, “vị trí kinh doanh thuận lợi”, “không dính quy hoạch”. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không ít trường hợp người dân do thiếu thông tin, chủ quan hoặc quá tin vào lời môi giới đã vội vàng xuống tiền, sau đó mới biết mảnh đất mình mua bị dính quy hoạch.

Một vụ việc xảy ra gần đây tại khu vực xã Nghi Phong (cũ) tiếp tục cho thấy những rủi ro tiềm ẩn trong giao dịch đất đai khi người mua thiếu kiểm tra kỹ yếu tố pháp lý. Theo thông tin tìm hiểu, chị T. (trú tại phường Thành Vinh) đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng một lô đất trị giá trên 1,7 tỷ đồng gần tuyến đường 72m thuộc xã Nghi Phong (cũ) từ chị M. và đặt cọc số tiền 200 triệu đồng. Tuy nhiên, sau khi hoàn tất việc đặt cọc, trong quá trình tự tìm hiểu hồ sơ pháp lý, chị T. phát hiện lô đất nói trên nằm trong diện quy hoạch. 

Khách từ khắp nơi đổ về xã Nghi Phong (cũ) để xem đất. Ảnh: V.T

Việc này làm phát sinh mâu thuẫn giữa hai bên, khi bên mua yêu cầu làm rõ trách nhiệm cung cấp thông tin, còn bên bán khẳng định không cố tình che giấu. Sau nhiều lần trao đổi, để tránh kéo dài tranh chấp và hệ lụy pháp lý, bên bán đã hoàn trả toàn bộ số tiền đặt cọc, đồng thời bồi thường cho chị T., chính thức chấm dứt giao dịch.

Trao đổi với phóng viên, chị T. cho biết: “Rất may là trước khi làm các thủ tục tiếp theo, chúng tôi đã mang sổ đỏ lên cơ quan chức năng để kiểm tra. Nếu không phát hiện kịp thời mà mua phải đất dính quy hoạch thì thiệt hại kinh tế sẽ rất lớn”. Chị T. cũng khuyến cáo người dân khi giao dịch đất đai cần chủ động kiểm tra thông tin quy hoạch để tránh rủi ro đáng tiếc.

Trong vai người đi mua đất, chúng tôi được một môi giới tên M. dẫn đi xem một lô đất trên tuyến đường Phúc Thọ - chợ Sơn, thuộc xóm Tiên Động cũ, nay là phường Trường Vinh. Theo môi giới này, các lô đất ở đây có kích thước phổ biến 8m mặt tiền, dài 20m, giá khoảng 30 triệu đồng/m². “Anh cứ yên tâm, em mới "check" xong, cam kết không dính quy hoạch đâu mà lo”, môi giới T. khẳng định chắc nịch.

Không chỉ vậy, người này còn cho rằng, nếu chẳng may mua phải đất dính quy hoạch cây xanh hay thương mại thì “cũng không sao”, chỉ là không thế chấp ngân hàng được, còn về lâu dài vẫn thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán. Những lời tư vấn như vậy đang khiến không ít người mua chủ quan.

Một môi giới khác hoạt động trên địa bàn phường Trường Vinh thừa nhận: “Đi dọc từ xã Nghi Xuân xuống Nghi Phong (cũ), đâu đâu cũng thấy đất phân lô, tách thửa. Người mua nếu không rành rất khó phân biệt đâu là đất sạch, đâu là đất dính quy hoạch. Nếu không cẩn thận, rất dễ phát sinh kiện cáo, tranh chấp”.

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Việt Đức - Phó Chủ tịch UBND phường Vinh Lộc cho biết, các lô đất bị ảnh hưởng bởi quy hoạch chủ yếu xuất phát từ việc những đồ án quy hoạch hiện hành đều có đầy đủ giá trị pháp lý theo quy định của pháp luật. Hiện nay, trên địa bàn phường Vinh Lộc đang đồng thời áp dụng nhiều quy hoạch đã được UBND tỉnh phê duyệt. Bên cạnh đó, các đồ án quy hoạch trước đây của TP. Vinh và huyện Nghi Lộc (cũ) vẫn còn hiệu lực thi hành. Trước thực tế này, chính quyền địa phương khuyến cáo người dân khi thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản cần chủ động tìm hiểu, rà soát kỹ thông tin pháp lý nhằm tránh những rủi ro liên quan đến quy hoạch.

Kiểm tra quy hoạch trước khi xuống tiền

Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên là do khu vực đang trong quá trình lập và điều chỉnh quy hoạch. Nhiều người dân vì tâm lý sợ “mất cơ hội”, tin tưởng vào lời giới thiệu của môi giới hoặc người quen nên vội vàng xuống tiền khi chưa kiểm tra đầy đủ các thông tin pháp lý liên quan.

Trao đổi với phóng viên, ông Phùng Bá Minh - chuyên viên Phòng Kinh tế đô thị và Hạ tầng phường Vinh Lộc cho biết: Sau khi phường nhận được công văn của tỉnh về việc khảo sát, lựa chọn vị trí quy hoạch tại khu vực này, đã xuất hiện tình trạng người dân ồ ạt tách thửa, phân lô để bán. 

Một số lô đất ở xã Nghi Phong (cũ) đang được người dân cải tạo lại để bán. Ảnh: Văn Trường

“Thực tế, đã có trường hợp người mua dính quy hoạch, chủ yếu tại khu vực xóm Tiên Động, xã Nghi Xuân (cũ) và khu vực xã Nghi Phong (cũ), liên quan đến quy hoạch cây xanh, thương mại, thể thao. Tuy nhiên, cũng có những người biết rõ đất dính quy hoạch nhưng vẫn chấp nhận mua vì giá rẻ hơn, với mục đích kinh doanh mở hàng quán”, ông Minh thông tin.

Theo ông Minh, việc mua đất trong khu vực quy hoạch tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Chính quyền địa phương đã khuyến cáo người dân nên đến trực tiếp UBND phường hoặc các cơ quan chuyên môn để kiểm tra thông tin quy hoạch trước khi giao dịch.

Chính quyền khuyến cáo người dân cần kiểm tra quy hoạch trước khi xuống tiền. Ảnh: Văn Trường

Theo các chuyên gia và cơ quan chức năng, hiện nay, đất quy hoạch có nhiều loại như: Quy hoạch đô thị, quy hoạch giao thông, quy hoạch đường sắt, quy hoạch khu dân cư, công viên, cây xanh, khu thể thao, khu kinh tế, khu công nghiệp…

Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quan trọng giúp Nhà nước định hướng phát triển kinh tế - xã hội, phân bổ quỹ đất hợp lý, đảm bảo hài hòa giữa phát triển đô thị, sản xuất và bảo vệ môi trường. Đây cũng là căn cứ pháp lý để giao đất, cấp giấy chứng nhận, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc thu hồi đất khi triển khai dự án. 

Ngày nào ở xã Nghi Phong (cũ) cũng có khách về xem đất. Ảnh: Văn Trường

Thực tế thời gian qua đã phát sinh nhiều tranh chấp khi người dân đặt cọc mua đất nhưng sau đó phát hiện thửa đất thuộc diện quy hoạch, không đủ điều kiện sang tên, buộc phải khởi kiện ra tòa án. Trước tình trạng lộn xộn trong chuyển nhượng đất đai tại khu vực quy hoạch cục bộ Trung tâm Hành chính tỉnh Nghệ An, ngày 31/12/2025, UBND tỉnh đã ban hành Văn bản số 14824/UBND-NN về việc “chưa cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất; hạn chế giao dịch đất đai trong thời gian tổ chức lập và điều chỉnh quy hoạch cục bộ khu vực Trung tâm Hành chính tỉnh Nghệ An”.

UBND tỉnh giao Sở Nông nghiệp và Môi trường phối hợp với UBND phường Vinh Lộc và UBND xã Đông Lộc thực hiện việc chưa cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đồng thời hạn chế việc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong thời gian Sở Xây dựng triển khai nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch cục bộ khu vực Trung tâm Hành chính tỉnh. Bên cạnh đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường được giao tăng cường theo dõi, giám sát việc thực hiện nhiệm vụ của UBND phường Vinh Lộc và UBND xã Đông Lộc theo chỉ đạo của UBND tỉnh.

Lãnh đạo UBND tỉnh Nghệ An khẳng định, văn bản trên chỉ áp dụng trong phạm vi khu vực quy hoạch Trung tâm Hành chính tỉnh, nhằm tăng cường công tác quản lý, kiểm soát chặt chẽ hoạt động đất đai trong thời gian lập và điều chỉnh quy hoạch, tránh phát sinh rủi ro và tranh chấp...